Umowa przedwstępna przy zakupie nieruchomości — co powinna zawierać i jak się przed nią chronić

Czy umowa przedwstępna chroni kupującego?

Umowa przedwstępna zobowiązuje strony do zawarcia w przyszłości umowy sprzedaży na uzgodnionych warunkach. Nie przenosi jeszcze własności, ale porządkuje najważniejsze ustalenia: co jest sprzedawane, za jaką cenę i kiedy ma dojść do transakcji.

Jako doradczyni ds. nieruchomości widzę, że kupujący często traktują ten dokument jak formalność potrzebną do uzyskania kredytu. Tymczasem podpis złożony przed sprawdzeniem księgi wieczystej albo warunków dojazdu do działki może utrudnić bezpieczne wycofanie się z zakupu.

Ochrona nie wynika z samej nazwy dokumentu. Liczy się jego treść, forma oraz to, czy ustalenia odpowiadają rzeczywistej sytuacji nieruchomości i możliwościom stron. Dlatego projekt trzeba przeczytać przed wpłatą pieniędzy, a nie dopiero przy podpisywaniu.

Co wpisać do dokumentu przed zakupem?

Podstawą jest jednoznaczne określenie stron, nieruchomości i ceny sprzedaży. Dokument powinien też wskazywać, kiedy strony zawrą umowę przyrzeczoną oraz jakie warunki muszą zostać wcześniej spełnione. Bez tych ustaleń późniejszy spór będzie trudniejszy do rozstrzygnięcia.

W praktyce sprawdzam, czy opis nieruchomości zgadza się z dokumentami, a nie tylko z ogłoszeniem. Przy mieszkaniu znaczenie mają między innymi przynależne pomieszczenia, udział w nieruchomości wspólnej i sposób przekazania lokalu. Przy działce równie ważne są granice oraz dostęp do drogi.

• Dane stron i uprawnienie do sprzedaży. Trzeba ustalić, kto jest właścicielem, czy występuje współwłasność oraz czy do sprzedaży potrzebny jest udział lub zgoda innych osób.
• Oznaczenie przedmiotu sprzedaży. Wpisuje się dane pozwalające bez wątpliwości ustalić, którego lokalu lub gruntu dotyczy zobowiązanie, a także co obejmuje uzgodniona cena.
• Cena i sposób zapłaty. Warto opisać, z jakich środków nastąpi płatność, jak zostanie rozliczona wcześniejsza wpłata i co stanie się z ewentualnym obciążeniem hipotecznym.
• Warunki finalizacji. Dokument powinien wskazywać termin zawarcia umowy przyrzeczonej, wymagane dokumenty, zasady przekazania nieruchomości i sposób postępowania, gdy przeszkoda nie zależy od żadnej ze stron.

Jeżeli sprzedający ma spłacić kredyt ze środków uzyskanych ze sprzedaży, samo zapewnienie o „czystej księdze przy akcie” nie wystarczy. Trzeba ustalić sposób rozliczenia z bankiem oraz dokumenty potrzebne do wykreślenia hipoteki.

Osobno opisuję wyposażenie, które ma pozostać w mieszkaniu. Sformułowanie „sprzedaż z wyposażeniem” bywa źródłem nieporozumień: strony mogą inaczej rozumieć, czy obejmuje zabudowę kuchenną, sprzęt wolnostojący albo meble widoczne na zdjęciach.

Zadatek, zaliczka i kredyt — jak ograniczyć ryzyko?

Zadatek i zaliczka nie działają tak samo. Zaliczka jest częścią przyszłej ceny, natomiast zadatek może wywoływać dodatkowe skutki, gdy jedna ze stron nie wykona umowy. Dlatego trzeba jasno nazwać wpłatę i opisać zasady jej rozliczenia.

Co do zasady, gdy do niewykonania umowy dochodzi z przyczyn leżących po stronie kupującego, sprzedający może zatrzymać zadatek. Jeśli odpowiada za to sprzedający, kupujący może żądać jego zwrotu w podwójnej wysokości. Strony mogą jednak inaczej uregulować skutki wpłaty.

Niejeden klient pyta mnie, czy odmowa kredytu automatycznie oznacza zwrot zadatku. Nie oznacza. Jeśli zakup zależy od finansowania, potrzebny jest precyzyjny zapis określający, jakie zdarzenie pozwala odstąpić od umowy, jak je udokumentować i co dzieje się wtedy z wpłatą.

Z drugiej strony taki warunek musi być możliwy do przyjęcia również dla sprzedającego, który na czas oczekiwania rezygnuje z innych rozmów. Ustalenia dotyczące kredytu najlepiej omówić przed podpisaniem, uwzględniając rzeczywisty etap przygotowania wniosku.

Ryzyko ograniczają też zapisy dotyczące stanu nieruchomości. Jeżeli sprzedający ma usunąć rzeczy z lokalu, dostarczyć dokument albo uregulować obciążenie, umowa powinna wskazywać, co dokładnie ma zrobić przed sprzedażą i jak strony potwierdzą wykonanie tego obowiązku.

Umowa przedwstępna u notariusza czy w zwykłej formie pisemnej?

Umowa przedwstępna może zostać zawarta w zwykłej formie pisemnej albo w formie aktu notarialnego. Wybór ma znaczenie dla dochodzenia zawarcia umowy przyrzeczonej: forma notarialna daje kupującemu silniejsze narzędzia, gdy druga strona bezpodstawnie uchyla się od finalizacji.

Przy umowie zawartej w zwykłej formie pisemnej możliwość dochodzenia roszczeń jest węższa. Z kolei akt notarialny może stanowić podstawę ujawnienia roszczenia o zawarcie umowy przyrzeczonej w księdze wieczystej, co ma znaczenie, gdy kupujący obawia się sprzedaży nieruchomości komuś innemu.

Nie oznacza to, że każda transakcja wymaga podpisania dokumentu przed notariuszem. Szczerze mówiąc, decyzję podejmowałabym po ocenie ryzyka: wysokości wpłaty, czasu do finalizacji, stanu prawnego oraz tego, czy sprzedający musi wcześniej wykonać określone czynności.

Trzeba też odróżnić formę umowy od bezpieczeństwa jej treści. Notarialny dokument nie zastąpi sprawdzenia, czy sprzedający może rozporządzać całą nieruchomością, czy działka ma prawny dostęp do drogi i czy uzgodnione warunki zakupu są wykonalne.

Co sprawdzić przed podpisaniem i kiedy odmówić?

Przed podpisaniem trzeba porównać projekt z księgą wieczystą, dokumentami dotyczącymi nieruchomości oraz ustaleniami ze sprzedającym. Jeśli istotnej informacji nie da się potwierdzić, rozsądniej wstrzymać się z wpłatą niż liczyć na wyjaśnienie sprawy po zawarciu umowy.

Przy mieszkaniu sprawdzam własność, hipoteki, służebności i inne wpisy mogące wpływać na zakup. Pytam również, kto faktycznie korzysta z lokalu i na jakiej podstawie. Samo nabycie nieruchomości nie oznacza, że osoba w niej mieszkająca natychmiast ją opuści.

Przy działce analizuję dokumenty planistyczne, możliwość zabudowy, dostęp do drogi publicznej i warunki doprowadzenia mediów. Widoczny w terenie przejazd nie potwierdza jeszcze prawa do korzystania z niego. Podobnie informacja z ogłoszenia o „działce budowlanej” wymaga weryfikacji w dokumentach.

Odmówiłabym podpisania projektu, który nakazuje wpłacić pieniądze bez jasnych zasad ich zwrotu albo pomija znane stronom obciążenia. Sygnałem ostrzegawczym jest też presja na natychmiastowy podpis, gdy sprzedający nie udostępnia dokumentów potrzebnych do sprawdzenia nieruchomości.

Dobrze przygotowana transakcja zostawia miejsce na pytania przed złożeniem podpisu, nie dopiero po nim. Jeśli dokumenty lub zapisy budzą wątpliwości, doradczyni ds. nieruchomości może pomóc uporządkować ustalenia i wskazać kwestie wymagające wyjaśnienia z notariuszem.

Przeczytaj także: Jakie dokumenty do sprzedaży nieruchomości trzeba przygotować i skąd je uzyskać

Najczęściej zadawane pytania