Dostępność nowych mieszkań: duże różnice między rynkami i brak jednoznacznej poprawy mimo wzrostu płac
Raport portalu RynekPierwotny.pl pokazuje, że dostępność mieszkań z rynku pierwotnego w Polsce pozostaje silnie zróżnicowana regionalnie, a rosnące wynagrodzenia nie w każdym mieście przekładają się na większe możliwości zakupowe. Opracowanie przygotowano na bazie danych GUS oraz platformy BIG DATA RynekPierwotny.pl.
Z wyliczeń wynika, że w pierwszym kwartale tego roku przeciętne wynagrodzenie brutto umożliwiało – w zależności od miasta – zakup od 0,59 do 0,85 m kw. nowego mieszkania. Najniższy poziom dostępności utrzymuje się w Warszawie: w I kwartale 2026 r. średnia pensja wystarczała tam na ok. 0,59 m kw. lokalu. Stolica pozostaje najsłabiej dostępnym rynkiem w kraju, a w porównaniu rok do roku wskaźnik dodatkowo się pogorszył.
W raporcie wskazano, że podobny kierunek zmian, choć o mniejszej skali, wystąpił w Gdańsku. Tam dostępność spadła z ok. 0,72 m kw. w 2022 r. do ok. 0,61 m kw. na początku 2026 r. Jednocześnie eksperci zwracają uwagę, że mniejsze zainteresowanie w debacie publicznej tematem „bańki cenowej” nie jest równoznaczne z poprawą sytuacji osób kupujących. „Z danych rocznych wynika, że w wielu metropoliach, mimo relatywnie stabilnych relacji cen do dochodów, przeciętna siła nabywcza mieszkańców miasta systematycznie się obniża” – ocenił Marek Wielgo z portalu RynekPierwotny.pl, cytowany w raporcie.
Lepsze wyniki raport przypisuje ośrodkom, gdzie oferta ma bardziej „masowy” charakter. W Krakowie dostępność zwiększyła się z ok. 0,61 m kw. pod koniec 2023 r. do ok. 0,71 m kw. w pierwszym kwartale 2026 r., co wiązano m.in. z wprowadzeniem do sprzedaży większej puli tańszych mieszkań. Poprawę odnotowano także we Wrocławiu (ok. 0,66 m kw.) oraz w Łodzi, gdzie przeciętne wynagrodzenie pozwalało na zakup ok. 0,76 m kw. – i był to największy roczny wzrost dostępności wśród analizowanych miast.
Najwyższy poziom dostępności utrzymują Katowice, gdzie na przeciętne wynagrodzenie przypadało ok. 0,85 m kw. nowego mieszkania, choć rezultat okazał się nieco słabszy niż kwartał wcześniej. W raporcie zwrócono też uwagę na Poznań, w którym nastąpiło ograniczenie siły nabywczej: średnia pensja dawała możliwość zakupu 0,69 m kw., a więc mniej niż rok wcześniej.
Analiza RynekPierwotny.pl wskazuje, że o różnicach pomiędzy rynkami w dużej mierze przesądza struktura podaży deweloperskiej. Tam, gdzie zwiększa się udział drogich lokali z segmentu premium, tempo wzrostu wynagrodzeń nie nadąża za podnoszeniem średnich cen, przez co nawet stabilizacja rynku i wolniejsze podwyżki nie muszą oznaczać poprawy dostępności. Eksperci zaznaczają przy tym, że rynek wchodzi w bardziej zrównoważoną fazę, jednak problem dostępności narasta stopniowo. „Brak »bańki cenowej« nie oznacza jeszcze rynku przyjaznego dla przeciętnie zarabiających” – podkreślił Wielgo. (PAP) pif/ pad/ Źródło: PAP
Wnioski z raportu sprowadzają się do utrzymującej się, znaczącej rozpiętości dostępności mieszkań między miastami oraz do rosnącej roli struktury oferty w kształtowaniu realnych możliwości zakupowych. Dane z I kwartału 2026 r. potwierdzają, że stabilniejsze warunki rynkowe nie w każdym ośrodku przekładają się na poprawę wskaźników, a w części lokalizacji obserwowane są dalsze spadki siły nabywczej.